Llevamos ya tiempo hablando de la burbuja inmobiliaria. He buscado algunos datos sobre el tema y aquí los expongo para que el lector saque sus conclusiones. Los datos proceden en su mayoría del Ministerio de Fomento y del INE (el lector puede consultar las webs respectivas… si tiene paciencia y tiempo por delante).
En primer lugar, el tamaño de la burbuja. En el pico del boom inmobiliario (2006) en España se iniciaron (números gordos) más de 800.000 viviendas. Para hacernos una idea de cuánto es esto, en Estados Unidos, donde también han padecido burbuja inmobiliaria, construían 2 millones. Es decir, un país con casi 8 veces la población de España construía 2,5 veces más viviendas.
O en otras palabras, en España y comparado con nuestra población, construíamos casi tres veces más viviendas que en Estados Unidos, donde (insisto) también han tenido ‘burbuja inmobiliaria’.
En esos años del boom inmobiliario (2003-2007), en España se construyeron 700.00 viviendas/año, casi el doble de viviendas que en Francia y casi cuatro veces más que en Inglaterra, países con una población un 50% superior a la nuestra. Sólo con estos datos parece que lo nuestro no es burbuja inmobiliaria, es un ‘zepelín inmobiliario’.
¿Y por qué se construían tantas casa? Sencillo, porque se vendían. Según el INE y Fomento, durante los años 2004-2007 se han comprado unas 800.000-900.000 casas por año, de las que unas 400.000 son vivienda nueva. ¿Y por qué se compraban tantas casas? Pues veamos, 400.000 corresponden a hogares nuevos creados cada año.
A esto hay que añadir el número de divorcios, que creció espectacularmente a partir del 2006: pasamos de una media (bastante estable) de 40.000 divorcios al año hasta el 2003 a 125.000 en el 2006, quizá como consecuencia de la ley de divorcio express. Esto ha generado una demanda extra de unas 80.000 viviendas más, ya que cuando uno se divorcia, normalmente necesita casa nueva. Incidentalmente, desde que empezó la crisis ha disminuido radicalmente el número de divorcios.
Añadamos los extranjeros que compran casa en España, tanto emigrantes como residentes europeos que compran aquí segunda vivienda. Son unos 80.000, aunque este número ha disminuido drásticamente desde 2006. Total, la demanda de vivienda ha rondado (números gordos), las 500.000-550.000 viviendas. El resto, hasta 700.000 compradas, es inversión.
Pero si la demanda natural es de 400.000 viviendas y la construcción es de 700.000, una vez que la demanda vuelve a su nivel normal, resulta que nos sobran 300.000 casas/año, que en tres años supone casi un millón de casas sin vender que estiman los expertos.
Como consecuencia, sobra casi un millón de casas por vender y, por tanto, ahora no se construyen casas. Además, en plena crisis, la gente no se compra casa y la llamada «demanda natural» desciende. Todo esto explica por qué en 2008 sólo se han iniciado 265.000 viviendas.
¿Qué efecto tendrá ésto (está teniendo) en la economía? Pues veamos algunos números. Para facilitar la lectura de los números y no perderse con tanto cero, pongo las cifras en miles de millones de euros (mm€) o «millardos» (nombre sugerido por la Real Academia y que, en mi opinión, no ha tenido mucho éxito; los anglosajones lo tienen mejor resuelto con el término «billion»).
Según el INE, en 2007, la construcción aportó 187 mm al PIB, que sobre un PIB total de 1.050 mm, representa un 18%. Según Fomento, la obra pública está en torno a los 40 mm. Por tanto, la construcción de casas puede representar unos 140-150 mm, es decir un 14%-15% del PIB.
La mayoría de las casas iniciadas en 2007 (650.000) se seguían construyendo en 2008 y, por tanto, han seguido generando empleo y riqueza, que contribuyen a mantener el PIB. Por eso, en 2008 todavía no hemos sentido el peso total de la caída de la construcción. Pero en 2008 sólo se han iniciado 265.000 viviendas, que son las que se construirán durante 2009.
Esto supone una caída del 60%. De mantenerse esta caída en la construcción (lo cual es previsible), la aportación de la vivienda al PIB durante 2009 disminuirá un 60%, es decir pasará de 150 mm€a 60 mm, con una pérdida de 90 mm. Es decir, sólo la construcción de vivienda supondrá una disminución del PIB de 9 puntos.
El Estado puede paliar esta caída, aumentando la inversión en obra pública. Ahora bien, con un presupuesto de 300 mm, no puedes gastarte 90 mm€extra; a lo sumo unos 10 ó 20 mm (que ya es gastar).
¿Podrá recuperarse la construcción de vivienda, en 2009? Pues todo es posible, pero poco probable. Antes de empezar una casa nueva, convendrá vender las ya construidas (más o menos un millón). Con la crisis, la demanda natural de casa baja (quizá a 300.000/año), con lo que nos llevará unos tres años vender las casas ya construidas y, por tanto, comenzar a construir de nuevo con fuerza.
Efectos en el empleo
La caída de la construcción en vivienda está en torno al 60%. De seguir esta tendencia en el 2009, lo que es muy probable, se perderán 90 mm€ de PIB o 9 puntos de crecimiento. ¿Cuál será el impacto en el empleo? Veamos las cifras.
En el primer trimestre del 2008, y según datos del INE, la construcción ocupaba a 2,7 millones de personas o un 13% del total del empleo en España. La vivienda nueva representa en euros el 80% de la construcción, por tanto el 80% del empleo en este sector, es decir unos 2 millones de personas. De hecho, representa más pues, a igualdad de dinero gastado, la construcción de viviendas emplea más gente que la obra pública (construir carreteras emplea poca gente, ya que todo lo hacen las máquinas).
La realidad es que la construcción de vivienda y sus servicios anejos emplean a mucha más gente: por ejemplo los que venden casas (los API), los que fabrican puertas o electrodomésticos, una buena parte de los cuales se venden cuando se hace la casa nueva. ero tomemos la cifra del INE como buena aproximación.
Si asumimos que se mantiene la caída del 60% en la construcción de viviendas, debemos asumir también que el empleo caerá un 60%. Es decir, perderemos 1,2 millones de empleos (pasando de 2 a 0,8 millones … y previsiblemente más). De hecho entre enero y diciembre del 2008 ya se perdieron 0,5 millones de empleos en la construcción.
¿Y cuánto nos cuesta este desempleo?
Según el INE, el salario anual promedio en el sector construcción es de 20.000€. El trabajador paga unos 4.000€ por IRPF y Seguridad Social y la empresa paga otros 7.000€ directamente a la SS. Total, el Estado ingresa 11.000€ por cada trabajador, y los dejará de ingresa si éste se va al paro. Además, tendrá que pagar un subsidio de desempleo de unos 10.000€.
Por tanto, entre lo que el Estado deja de ingresar y lo que tiene que pagar, son unos 21.000€. Si el paro generado en construcción de viviendas es de 1,2 millones de personas, esto supone 25 mil millones de euros (MM€). Si al presupuesto del sector público, que ronda los 300 mm€, le quitas 25 mm€, creo que le haces un cierto agujero.
El empleo en construcción de vivienda era de unos 2,2 millones, ahora previsiblemente será de 0,7 millones, por lo que se generarán 1,5 millones de parados que vienen a costar (a 20.000 euros por parado) unos 30.000 millones (un 10% del presupuesto del sector público).
Aunque ahora nos podamos lamentar, creo que a nadie ha pillado por sorpresa el estallido de la burbuja inmobiliaria. Hace años que todos pensábamos que el precio de los pisos era desorbitado. A modo de comparación, una casa promedio en Estados Unidos cuesta 195.000 dólares, cuatro veces el salario promedio en USA (datos del US Census Bureau, que se pueden ver fácilmente en internet).
En el Reino Unido, una casa cuesta 197.000 libras, cinco veces el salario promedio. En España una casa nueva de 80 m2 costaba en el 2007, 230.000 euros (según la Sociedad de Tasación), 12 veces el salario promedio que es de 19.000 euros (según el INE). Y estamos comparando nuestros datos con los de los dos países que han tenido más burbuja inmobiliaria, USA y UK. Vaya, que lo nuestro no es burbuja, es zeppelín.
¿Y por qué ha estallado la burbuja?
Sencillo, no hay modo de pagar un piso de 230.000 euros con un salario promedio por hogar (suponiendo que ambos cónyuges trabajen) de 2.000 euros netos al mes. Para una hipoteca de 180.000 euros a 30 años la cuota mensual se eleva a 760€euros si los tipos están al 3%. Esto es llevadero, pero si los tipos suben al 6%, y esto ocurre de vez en cuando, la cuota se eleva a 1.100 euros, y esto ya no hay quien lo pague. De hecho, se está destinando a pagar el piso más del 50% de los ingresos mensuales, y esto no ocurre en ningún otro país de nuestro entorno.
Según la Sociedad de Tasación, en 2007, el precio del m2 de vivienda nueva era 2.900€euros. Según el INE, el precio/m2 promedio de todas las viviendas era de 2.080. La subida de precios ha sido del 11% durante 10 años seguidos, mientras que los salarios apenas han subido un 3% anual.
Para que se reactive la construcción, primero hay que vender pisos y, para ello, los precios tendrán que bajar y bastante, en torno a un 30% para que con un 30% del salario se pueda pagar razonablemente la hipoteca.
