Por James R. Hagerty
The Wall Street Journal
A Anna y Charlie Reynolds, un matrimonio de Utah, Estados Unidos, les preocupaba perder su casa en una ejecución hipotecaria el año pasado. Pero surgió un salvador inesperado.
Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, un fondo de inversión administrado por el veterano corredor de bonos hipotecarios Lewis Ranieri, adquirió el préstamo con un gran descuento y renegoció los términos con los Reynolds. El balance adeudado se redujo de US$421.731 a US$243.182 y la tasa de interés también cayó. Eso disminuyo el pago mensual de US$3.464 a US$1.576, lo que le permitió a la familia permanecer en su vivienda a pesar de la caída en el ingreso de Reynolds como agente de bienes raíces. "Fue un milagro", afirma la señora Reynolds.
Ranieri, sin embargo, no es el típico obrador de milagros. Como gestor de un fondo que se desempeñó como vicepresidente de la firma de corretaje de bonos Salomon Brothers, es un miembro del grupo de Wall Street que suele ser criticado por ayudar a inflar la burbuja inmobiliaria, aunque no se involucró en los excesos de los últimos años.
En momentos en que Estados Unidos afronta la peor crisis de ejecuciones hipotecarias desde los años 30, el fondo de inversión de Ranieri y otros similares emergen como la mejor esperanza de las aproximadamente siete millones de familias estadounidenses que están atrasadas en el pago de sus hipotecas. Hábiles, adinerados y dispuestos a cerrar acuerdos con los deudores, estos fondos tienen una ventaja sobre los bancos y otros prestamistas que pueden atascarse en la burocracia y las reglas del gobierno sobre qué préstamos pueden ser renegociados y cómo.
Los deudores hipotecarios con menos suerte que los Reynolds deben trabajar con intermediarios: firmas de servicios que no poseen los préstamos, pero representan a bancos e inversionistas y recaudan los pagos hipotecarios en su nombre. Estas empresas siguen reglas a menudo ambiguas, establecidas por los titulares de los préstamos. En los casos en que un préstamo ha sido agrupado con un activo, podría tener miles de propietarios repartidos por todo el mundo, lo que hace imposible conocer todas sus preferencias.
El fondo Selene de Ranieri, en cambio, es el único dueño de sus préstamos y tiene un servicio afiliado que puede negociar de forma directa con los deudores. "Cada caso es individual", sostiene Ranieri. "No hay un molde".
El principal motivo por el que Ranieri puede cerrar acuerdos con los prestatarios es que su firma compra las hipotecas, en su mayoría a los bancos, con fuertes descuentos sobre el monto adeudado. Si su fondo paga US$50.000 por un préstamo con una deuda de US$100.000, por ejemplo, puede conseguir una ganancia incluso si el deudor termina pagando sólo US$70.000.
Desde mediados de 2007, 3,4 millones de familias modificaron sus préstamos, según datos de la alianza Hope Now, formada por entidades que controlan el avance de los préstamos. Pero el grupo no revela cuántos de esos prestatarios se volvieron a atrasar en los pagos.
Reducir el monto adeudado por el préstamo es una de las formas más efectivas de motivar a los prestatarios a volver a hacer los pagos, porque les da más esperanza de que, tarde o temprano, serán dueños de la vivienda, afirman grupos sin fines de lucro que trabajan con deudores en mora. Pero los analistas señalan que los bancos se han mostrado renuentes a reducir los balances de deuda, en parte porque de esa forma tendrían que reconocer pérdidas que esperan evitar.
Alrededor del 90% de las modificaciones de los préstamos de Selene implican reducir el monto principal de la deuda, comparado con menos del 2% de las modificaciones realizadas por bancos regulados federalmente en el primer trimestre. "Hay incoherencias obvias en el tratamiento (de los deudores), según quién es el dueño del préstamo y quién realiza el mantenimiento", afirma Edward Delgado, ex ejecutivo de Wells Fargo & Co. que ahora es presidente ejecutivo de Five Star Institute, una firma que brinda programas de capacitación para profesionales hipotecarios.
Sólo unos pocos se han beneficiado de Selene y otros inversionistas en mora. Durante los últimos dos años, menos de US$25.000 millones en préstamos en mora se han vendido a inversionistas que se especializan en este rubro, estima Dwight Bostic, director ejecutivo de Mission Capital Advisors,sólo 0,25% de los préstamos hipotecarios en EE.UU.
